La Société Civile Immobilière ou SCI en France

Le terme de société civile immobilière désigne l'ensemble des sociétés civiles ayant un objet immobilier, comme par exemple les sociétés civiles de construction, les sociétés civiles de placement immobilier, ou encore les sociétés d'attribution, etc. Elle est parfois également nommée Société de Gestion Immobilière. Elle ne saurait être confondue avec la Société civile de placement immobilier (SCPI). Elle fait partie des sociétés civiles de patrimoine, qui regroupent les SCI et les sociétés de portefeuille (de gestion de valeurs mobilières).

L’objet d'une SCI

• La société civile immobilière a pour objet la propriété et l'administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu'elle achète.

• Elle doit avoir un objet civil ce qui implique que la location en meublé est exclue.

• Elle ne peut avoir pour objet d'acheter pour revendre car elle deviendrait une société commerciale soumise à l'impôt sur les sociétés.

• Il ne lui est cependant pas interdit de vendre un immeuble dès lors que cette opération est exceptionnelle.

• En dehors des S.C.P.I., elle n'est pas autorisée à faire appel public à l'épargne.

La constitution d'une SCI

La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé.
La SCI est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés qui est obligatoire.

L'établissement des statuts
Ils doivent être signés de tous les associés et mentionner entre autres les points suivants:

• la forme de la société,

• les apports de chacun des associés,

• son objet,

• le capital social,

• la durée sociale (maximum 99 ans),

• le siège social,

• les modalités de fonctionnement,

• le système de répartition du résultat.

Les membres

La SCI peut être constituée entre deux ou plusieurs associés; deux époux peuvent être seuls associés. Il peut s'agir de personnes physiques ou de personnes morales.

Le capital social et les apports
Il n'y a pas de capital minimum exigé. Il pourra s'agir d'apports en nature (immeubles) ou en numéraires (espèces). A l'égard des tiers, les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital.

La gestion d'une SCI

La gestion est assurée par un seul ou plusieurs gérants rémunérés ou non qui, en fonction des statuts, peuvent agir seuls ou conjointement.
Leurs pouvoirs sont librement déterminés par les statuts. Les décisions importantes sont prises en Assemblée selon les règles de majorité fixées par les statuts.

La cession de parts

Les parts sociales peuvent être cédées soit à un autre associé, soit à un tiers.
L'article 1861 du Code Civil stipule que: ''les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu’ils peuvent être accordés par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant...''

Les règles de fiscalité générale

Comme la SCI n'est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale et il faudra faire la déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072 que vous pouvez vous procurer à votre centre d'impôt. La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n'acquitte pas d'impôt sur le revenu (c'est ce que l'on nomme la transparence fiscale).Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu'un associé est une personne morale (société), dans ce cas les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel. En cas de déficits, l'associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an (pas de limite en loi Malraux) ou il les compense avec d'autres bénéfices fonciers. En cas de vente d'un immeuble détenu depuis moins de quinze ans par la SCI, l'éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires.

Les avantages lies a l’utilisation d’une SCI

• Elle évite les aléas de l'indivision et permet la transmission du patrimoine

• Elle évite les problèmes d'estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l'injustice de l'évolution de la valeur des lots

• Elle permet de partager les risques d'exploitation

• Elle confère un avantage fiscal

En cas de donation des parts, les droits de mutation à titre gratuit seront perçus sur la valeur nette des parts qui tient compte du passif, alors qu'en cas de donation de l'immeuble le passif n'est pas déductible de la valeur du bien donné.